Anschlussfinanzierung
Wenn die Zinsbindung einer Baufinanzierung ausläuft, endet damit meist auch die erste Finanzierungsphase. Jetzt stellt sich die Frage, wie es weitergeht: Die Restschuld bleibt bestehen – und muss über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Wer sich frühzeitig mit seinen Möglichkeiten beschäftigt, kann viel Geld sparen und sich langfristig günstige Zinsen sichern.
Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um die Fortsetzung eines bestehenden Immobilienkredits nach Ablauf der Zinsbindung. Die ursprüngliche monatliche Rate ändert sich in der Regel – je nach neuem Zinssatz. Der neue Kredit kann entweder beim bisherigen Kreditgeber oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden.
Entscheidend ist: Die Anschlussfinanzierung muss nicht automatisch dort erfolgen, wo der erste Kredit abgeschlossen wurde. Wer die Zinssituation am Markt aktiv beobachtet und Angebote vergleicht, kann unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.
3 Wege zur Anschlussfinanzierung
Je nach persönlicher Situation und Marktlage kommen drei Modelle infrage:
1. Prolongation – einfach, aber oft teurer
Bei der Prolongation verlängern Kreditnehmer den bestehenden Vertrag bei ihrer aktuellen Bank. Das ist unkompliziert und erfordert meist keine neuen Unterlagen. Der Nachteil: Die Bank hat keinen Wettbewerbsdruck – und die Konditionen sind oft schlechter als bei einem Neuabschluss. Wer diese Variante wählt, sollte das Zinsangebot kritisch prüfen und gegebenenfalls verhandeln.
2. Forward-Darlehen – heute sichern, morgen nutzen
Mit einem Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer schon mehrere Jahre im Voraus einen festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern – oft bis zu fünf Jahre im Voraus. Das ist besonders attraktiv, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Der Vorteil: langfristige Planungssicherheit. Der Nachteil: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag. Wer diese Option in Erwägung zieht, sollte mehrere Angebote einholen und genau kalkulieren.
3. Umschuldung – oft die günstigste Lösung
Bei einer Umschuldung schließen Kreditnehmer einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ab und lösen damit die Restschuld des alten Darlehens ab. Das lohnt sich vor allem dann, wenn andere Banken deutlich bessere Konditionen bieten. Allerdings ist der Aufwand größer: Es wird eine neue Bonitätsprüfung nötig, die Grundschuld muss übertragen oder neu eingetragen werden, und Kosten für Notar und Grundbuch fallen an. Dennoch ist die Umschuldung oft die wirtschaftlich sinnvollste Lösung – vor allem bei hohen Restschulden und großen Zinsunterschieden.
Vorteil: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Nach § 489 BGB haben Kreditnehmer das Recht, ihr Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Kreditbetrags mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen – unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit. Dieses Sonderkündigungsrecht kann besonders attraktiv sein, wenn die aktuellen Zinsen deutlich günstiger sind als bei Vertragsabschluss. Wer rechtzeitig plant, kann diesen rechtlichen Spielraum nutzen, um auf ein günstigeres Angebot zu wechseln – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Zeitpunkt und Planung: Wann sollten Kreditnehmer aktiv werden?
Je früher man sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, desto besser. Empfehlenswert ist es, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. Noch mehr Zeit verschafft ein Forward-Darlehen. Ein Angebotsvergleich lohnt sich dabei immer – selbst, wenn man am Ende bei der bisherigen Bank bleibt.
Wichtige Tipps für Ihre Anschlussfinanzierung
- Frühzeitig planen – spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung Angebote prüfen
- Zinsprognosen im Blick behalten – lohnen sich Forward-Darlehen?
- Prolongation kritisch prüfen – das Angebot der Hausbank am Markt prüfen
- Umschuldung durchrechnen – auch Wechselkosten wie Notar oder Grundbuch einbeziehen
- Sonderkündigungsrecht nutzen – nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit auch ohne Zinsbindungsende kündbar
- Bonität vorbereiten – aktuelle Einkommensnachweise, Kreditstatus und Objektunterlagen bereithalten
- Zinsbindung passend wählen – je nach Marktlage sind 10, 15 oder 20 Jahre sinnvoll
- Mehrere Angebote einholen – vergleichen lohnt sich, selbst bei kleinen Zinsunterschieden